PROCEDURA PER L’INDAGINE PRELIMINARE

Una persona proprietaria di un terreno di 1.000 mq intende sullo stesso costruire una villa. Per questo motivo si rivolge ad un geometra. Quali sono i primi passi che deve muovere il geometra per soddisfare la richiesta del cliente?

1. Il geometra fa presente al cliente che per poter fare un indagine preliminare, per la quale non serve un incarico speciale, ha bisogno di alcuni documenti.

1. La delega (delego il geometra x a svolgere le indagini preliminari per la mia proprietà sita nel comune di … ed identificata al catasto come foglio … e mappale …)
2. l’atto di provenienza del terreno, (l’atto che certifica la proprietà del terreno che può essere avvenuta per successione, per donazione, per compravendita, per vendita all’asta ecc. … )
3. la carta d’identità

2. A questo punto Il geometra si reca all’ufficio tecnico del comune su cui si trova il terreno interessato e compie un’indagine sulla normativa comunale per identificare gli indici di edificabilità e la fattibilità dell’intervento sull’area
3. Fa una visura al catasto e fa un estratto di mappa per rendersi conto della consistenza
4. Fa un sopralluogo per rendersi conto visivamente della situazione dello stato di fatto e se è il caso fa alcune misure (l’incarico vero e proprio dovrebbe arrivare dopo lo studio di fattibilità in quanto durante questo studio potrei scoprire che il terreno verrà totalmente espropriato e quindi tutto decade)

L’indagine preliminare serve per capire e per comunicare al cliente la fattibilità di ogni tipo di intervento, sia questo un intervento edilizio ma anche espropriativo.

Il C.D.U. (certificazione di destinazione urbanistica) ovvero un documento rilasciato dalla pubblica amministrazione che certifica le caratteristiche terreno. È l’ufficializzazione dell’indagine preliminare fatta dal geometra. Con il C.D.U. si ha la certezza che quell’area ha le caratteristiche che dice il geometra. Questo del C.D.U. è però un passo successivo. Esso è obbligatorio per gli atti di compravendita delle aree.

4. L.R. 12/2005 LOMBARDIA – legge per il governo del territorio – legislazione regionale per il governo del territorio – P.G.T.
5. Regolamento Edilizio R.E.
6. Regolamento locale d’igiene R.L.I. – amministrazioni comunali. Il regolamento locale d’igiene è adottato dalle A.S.L. quindi a livello regionale
7. Leggi che tutelano il patrimonio artistico, naturale, ed ambientale, che sono anche esse su più livelli. La tutela monumentale la gestisce la sovraintendenza di ogni regione. Monumenti beni dello stato tutela sopraintendenza dello stato. Bellezze naturali le governa la regione con subdelega ai comuni (es. devo fare un lavoro: oltre a seguire i vari regolamenti fin qui detti devo anche verificare se quell’immobile su cui metto le mani è vincolato, vado a vedere la carta dei vincoli e scopro che è vincolato. Se devo fare la pratica edilizia devo avere il nulla osta dall’ente che tutela. Per esempio se devo fare un lavoro in galleria Vittorio Emanuele il bene è monumentale ed è vincolato dallo stato e quindi è la sovraintendenza che esprime parere sul mio progetto. Non posso fare niente ne’ chiedere il permesso di costruire ne’ fare la D.I.A. se non ho il parere della sovraintendenza. Ho una casetta sui navigli devo allargare una finestra: vincolo paesaggistico. Tutela regionale con subdelega al comune di Milano. Devo presentare una richiesta, un parere, alla commissione del paesaggio, che me lo approva e successivamente all’ente che tutela il vincolo: il comune di Milano in subdelega con la regione. Quando ho ottenuto il permesso posso fare la mia pratica edilizia.) ricordarsi che oltre ai regolamenti ci sono anche i vincoli e poi ci sono altre regole che vediamo nel corso.

DETTAGLIO NORMATIVA STATALE D.P.R. 380/2001

8. D.P.R. 380/2001. La prima parte riguarda l’attività edilizia art. da 1 a 51 di questi articoli leggetevi l’articolo 3 definizioni degli interventi edilizi. Altri articolI interessanti sono l’articolo 6 che dice tutto quello che si può fare senza nessun titolo di edilizia che è stato modificato con la legge 73/2010 che ha aggiunto anche la manutenzione straordinaria. Hanno deciso che la manutenzione straordinaria, buttare giù un tavolato in casa mia, non è più soggetto a D.I.A. questo per semplificare le cose, però bisogna allegare una relazione del tecnico con i disegni … che in fine vuol dire la stessa cosa di prima.
9. L’articolo 10 del D.P.R. 380/2001 parla del permesso di costruire; mentre all’articolo 16 parla del contributo per il rilascio del permesso di costruire (oneri di urbanizzazione primaria e secondaria e il costo di costruzione)
10. All’art. 22 si parla di denuncia di inizio attività (D.I.A.) art 24 e 25 parla dell’agibilità degli edifici
11. Dall’art. 52 a 135 c’è la normativa tecnica edilizia. Riguarda le strutture, come si fanno come si progettano come si realizzano che è la ex legge 1086/1971 (legge sui cementi armati). Poi ci sono le barriere architettoniche che è la ex legge 13/89. Poi si parla di zone sismiche (ex 64/74). Poi abbiamo ancora la sicurezza degli impianti (ex 46/90) adesso è la dm 37/2008. Ancora si ha il contenimento dei consumi energetici ex 10/91 seguito da d.lgs 192/2005 e d.lgs 311/2006 e poi hanno passato la competenza alla regione

DETTAGLIO NORMATIVA REGIONALE LOMBARDIA L.R. 12/2005

12. Passiamo alla normativa regionale la quale introduce una significativa novità: non si parla più di P.R.G. con le sue norme tecniche di attuazione NTA ma si parla di Piano di governo del territorio P.G.T.
13. Cos’era il P.R.G.? era lo strumento che serviva a regolamentare la gestione del territorio comunale. Ora la regione Lombardia dice: basta con il PRG ogni comune si faccia il PGT. Da che cosa è composto il PRG?

• Dalla cartografia le mappe 1 a 5000 e 1 a 2000 gli azzonamenti dove c’è tutto il territorio ovvero il nucleo di antica formazione, la zona di espansione, la zona di espansione ulteriore, le zone verdi, le zone agricole, le zone industriali, le strade, le strade di futura realizzazione, gli assi di scorrimento, la ferrovia, il canale … i servizi, le scuole, il campo sportivo.
• Le norme tecniche di attuazione NTA individuavano le zone funzionali e le destinazioni d’uso generali. La zona A è il centro storico la zona B è la cerchia intorno al centro storico (la prima espansione) la zona C è la zona di espansione e via dicendo. Le NTA parlano anche di indici edificatori. Ogni comune ha i suoi indici, per cui meglio sempre conoscere i regolamenti dell’ambito in cui si opera.

14. Torniamo a noi: la regione Lombardia ha introdotto il PGT in sostituzione del PRG. Il PGT ha tre documenti. Documento di piano , Piano delle regole e il Piano dei servizi. Potremmo pensare che il documento di piano sia un po’ come l’insieme delle tavole e delle illustrazioni di come si espande il territorio; il piano delle regole è un po’ quello che sostituisce le norme tecniche; il piano dei servizi invece si dedica solo ed esclusivamente a capire il bisogno di servizi di ogni zona. In buona sostanza però si introduce un concetto che è quello della perequazione. In pratica prima c’erano delle zone dove non si poteva edificare e delle zone dove si poteva edificare magari con indici diversi. Adesso invece l’indice è uno solo dappertutto. Per esempio per il comune di Milano questo indice è 0,5 mq per ogni mq vale a dire che se ho 1000 metri posso costruire 500 mq. Però posso andare a comprare i mq da un’altra parte. Se per esempio ho un terreno al parco delle cave che è destinato a verde e il comune non ha i soldi per espropriarmi posso vendere i miei 500 mq al costruttore Ligresti che li prende e li mette insieme ai suoi 500 mq e fa così 1000 mq; io prendo i soldi ma il comune ottiene la terra. Questo è un piano flessibile cioè è un piano che consente di modificare la città secondo certe indicazioni. Non ci sono più nel piano di governo del territorio le destinazioni funzionali. Mentre nel PRG avevamo la zona R (residenziale) la zona I (industriale) … adesso tutte le destinazioni sono compatibili ad esclusione di alcune per esempio: grossi centri commerciali che hanno bisogno di parcheggi, e di altre cose; insediamenti industriali magari particolarmente pesanti.
15. Di questa legge regionale è interessante l’articolo 27 che parla degli interventi edilizi; poi dal 33 al 40 tutte le indicazioni per fare il permesso di costruire; gli art. 41 e 42 parla della denuncia di inizio attività D.I.A. ; anche la Legge regionale parla del contributo di costruzione; anche la legge regionale parla del mutamento della destinazione d’uso. Vi segnalo come molto interessante che il mutamento di destinazione d’uso va dall’art. 51 a 54. (in buona sostanza la legge dice che potete cambiare destinazione d’uso di qualsiasi unità immobiliare che sia compatibile con le destinazioni funzionali ammesse.

Differenze tra Permesso di Costruire e D.I.A.

1. Il permesso di costruire viene rilasciato dall’amministrazione. Io presento tutta la documentazione tecnica, il comune la esamina e mi rilascia il pezzo di carta in cui c’è scritto che il permesso di costruire consiste in … . La Denuncia d’inizio Attività invece la presenta il committente e il progettista che dichiarano che tutto è conforme, inoltre dichiarano che iniziano i lavori dopo trenta giorni. La differenza sostanziale è che quando chiedo il permesso di costruire devo aspettare che mi venga rilasciato il permesso.
2. Chiedo il permesso di costruire: si deposita il progetto, l’amministrazione lo esamina e mi rilascia il permesso di costruire, dopodiché io comunico chi è l’impresa, vado a pagare gli oneri ed inizio i lavori.
3. Dichiarazione d’inizio attività: il committente e il progettista fanno il progetto e lo depositano all’amministrazione dichiarando che è tutto conforme agli strumenti urbanistici (legge dello stato e legge regionale, regolamento edilizio, regolamento d’igiene e tutti gli altri regolamenti), comunicano subito chi è l’impresa, e fra trenta giorni inizio i lavori. Prima di iniziare i lavori il committente paga gli oneri, dichiara l’inizio dei lavori, comunica che l’impresa ha tutti i requisiti del d.lgs del 81/2008 (testo unico della sicurezza) ed avere assolto agli obblighi che questo 81/2008 prevede. Il committente che ha già scelto l’impresa deve depositare la notifica preliminare che contiene. I dati del committente, dati di tutte le imprese del cantiere, dati del progettista, l’importo dei lavori, il numero degli operai in cantiere la data di inizio lavori e la durata dei lavori. Oltre alla notifica il committente deve anche certificare l’idoneità tecnica dell’impresa e presentare anche il DURC dell’impresa e la dichiarazione di organico medio annuo. A questo punto decorsi i trenta giorni comunico al comune che inizio i lavori, deposito la notifica preliminare e quant’altro previsto dal D. LGS. 81/2008, pago gli oneri ed inizio i lavori.
4. Ma cosa c’è a monte di tutto questo? Il progetto! Questo è un po’ il tema della prima prova d’esame. Di che cosa si compone un progetto edilizio? Facciamo un esempio: devo ampliare la mia villetta a Milano che è una villetta monofamiliare di due piani fuori terra, con giardino. Quindi faccio un progetto di ampliamento. Faccio la D.I.A. o il permesso di costruire? Per accorciare i tempi scelgo di presentare la D.I.A.

Di che cosa si compone il progetto?

• La cartografia. L’estratto di mappa del piano regolatore, ed un estratto del catasto
• Rilievo fotografico dello stato di fatto.
• Planivolumetrici: calcolo delle aree e dei volumi esistenti e calcolo delle aree e dei volumi in progetto, quindi pianta e anche sezioni. Tornando al nostro esame si può dire che il plani volumetrico, ovvero la contestualizzazione del progetto sia una cosa importante. Per esempio per i compiti a casa (la villetta della pediatra e l’altro) bisogna inserire l’edificio in un contesto. Se non viene indicato dal tema il contesto me lo invento. Sarà un lotto pianeggiante delle dimensioni di 1000 mq di 25 x 40 m posto su due strade, disegno le urbanizzazioni primarie (Strade, marciapiedi, fognature, acqua, luce gas) e secondarie (aree verde, scuole, ecc.) e dico che l’area è urbanizzata che è dotata di tutti i servizi, è inserita in un contesto urbano e pianeggiante. Metto le dimensioni del lotto e metto la villetta con un bel retino metto le dimensioni e la distanza dalla strada e dai confini e poi faccio una bella sezione contenente la strada, la recinzione, il terreno davanti alla recinzione e la villetta con i due piani fuori terra e il piano interrato e magari ci metto anche i 6 metri di altezza misurati all’intradosso dell’ultimo piano abitabile. La scala usata è la 1:200 oppure se il terreno è molto grande anche la 1: 500. Il progetto invece in scala 1:100 in questo plani volumetrico ci saranno tutti i calcoli: una tabella con l’area del lotto volume e S.L.P. ammessa (la superficie utile S.U. invece si misura da muro a muro interno). L’area, la superficie e il volume concessi, la superficie e il volume esistenti e la superficie e il volume in progetto. Verifica di questi indici e verifica anche del rapporto di copertura R.C. . Inoltre il planivolumetrico deve contenere anche l’indicazione del Nord. Poi nel caso dell’ampliamento la parte da ampliare sarà indicata in rosso sia in pianta che in sezione. Tutte queste indicazioni devono essere contenute nel plani volumetrico. Mettere anche lo schema della fognatura
• Stato di fatto: ovvero piante, prospetti e sezioni di tutti i piani esistenti. scala 1:100
• Progetto: Oltre allo stato di fatto gli aggiungo la parte in progetto, verifico i rapporti aeroilluminanti di ogni locale lo disegno. scala 1:100
• Comparativo: è una tavola 1:100 senza le misure ma con giallo e rosso per indicare le demolizioni e le costruzioni
• Relazione tecnica che illustri il progetto. Scritta bene in maniera tecnica
• Verifica sui disabili. In Lombardia vige la legge 13/89 che essendo più restrittiva della legge nazionale obbliga a fare le verifiche. Alcuni progetti non sono soggetti a queste verifiche (se per esempio costruisco la mia villetta unifamiliare non sono soggetto ma se costruisco un centro polifunzionale essendo un edificio pubblico sono soggetto a tutte le verifiche della legge sulle barriere architettoniche. Quali sono i criteri di verifica? Che gradi di verifica sono questi tre? Adattabilità è il grado più basso ovvero posso adattare l’edificio nel caso in cui abbia la necessità. In questo caso allego una tavola in cui dimostro con il giallo e il rosso di poter abbattere le barriere. Visitabilità invece deve essere assicurata per tutte le parti comuni dell’edificio (se faccio un condominio devo assicurare che le parti comuni siano tutte visitabili). Accessibilità riguarda principalmente gli edifici pubblici per cui devo garantire l’accessibilità ovunque al disabile. Questi sono tre gradi di verifica della legge sulle barriere architettoniche.
• Un particolare del progetto in scala 1:20 è obbligatorio. Un particolare della facciata (Un particolare di una finestra con il davanzale etc.) e della sezione (un particolare della stratigrafia del solaio)
• La ex legge 10/91. La relazione sul contenimento dei consumi energetici, da cui si evince tutte le parti opache, trasparenti del fabbricato, come sono fatte, da cui si evince come è fatto l’impianto termico, da cui si evince quanto consuma in termini di Watt kilowattora al mq il nostro edificio. In regione Lombardia gli edifici devono consumare non più di 50 watt kilowattora al mq per essere considerati in classe B. Questo vale per nuovi edifici, ampliamenti superiori al 20% (e vale solo per questo 20%) o ristrutturazioni di edifici.
• Riepiloghiamo: cartografie, fotografie, planivolumetrico, stato di fatto, progetto, comparativo, particolare in scala 1:20, schema fognatura, relazione tecnica, relazione sul contenimento dei consumi energetici, e impatto paesaggistico.
• impatto paesaggistico (fare una simulazione sulle fotografie dell’ampliamento) è una relazione fatta su una modulistica regionale

5. Con tutta questa documentazione che vale sia per il permesso di costruire che per la D.I.A. si va allo sportello unico.
6. Abbiamo deciso di fare la D.I.A. abbiamo deciso di fare l’inizio lavori e abbiamo visto cosa serve per fare l’inizio dei lavori, abbiamo fatto tutto il progetto e quindi anche il progetto esecutivo (in scala 1:50), con il nostro committente abbiamo appaltato i lavori all’impresa, abbiamo fatto la descrizione dei lavori (il capitolato) e abbiamo appunto fatto il contratto e chiuso l’appalto con l’impresa. Siamo anche Direttori dei lavori
7. Compiti del direttore dei lavori. Vigilare la corretta esecuzione del progetto, impartire gli ordini all’impresa e guidare i lavori. Contabilizzare e liquidare i lavori a stato d’avanzamento lavori S.A.L. . Presenta la fine dei lavori cioè il committente e il direttore lavori dichiarano che i lavori sono finiti in data … entro 15 giorni ai sensi dell’art. 24 e 25 del D.P.R. 380/2001 devo chiedere l’agibilità. L’agibilità è un insieme di dichiarazioni e certificazioni. Facciamo un elenco:

• L’accatastamento. Che sarà un’operazione professionale, collaterale o compresa nell’incarico che vedrà l’aver messo in mappa il pezzo di casa che ho ampliato al catasto terreni e poi aver fatto le schede catastali con la famosa procedura DOCFA
• Il collaudo statico. Infatti avevamo presentato in comune anche l’inizio dei lavori strutturali, cioè i famosi Cementi armati che sono depositati dall’impresa. Il calcolatore fa il calcolo delle strutture il committente nomina un D.L. che normalmente è il calcolatore, nomina un collaudatore e l’impresa deposita i calcoli, la nomina del direttore lavori, del collaudatore, la relazione tecnica e i disegni. Il collaudatore a fine lavori raccoglie la dichiarazione del direttore dei lavori che i lavori sono finiti, prende i provini, prende i solai, fa il collaudo e lo deposita. Copia del collaudo viene depositata insieme all’agibilità.
• Certificazione degli impianti. Tutti gli impianti elettrico, di riscaldamento, idricosanitario … ecc . devono essere certificati ai sensi del D.M. 37/2008 devono essere certificati dagli installatori per cui il committente e il direttore lavori raccolgono tutte le dichiarazioni.
• Certificazione energetica. Ci vuole una dichiarazione del direttore lavori che i muri sono prosciugati che l’edificio è stato eseguito conforme da progetto, che il progetto è stato eseguito come da relazione tecnica sul risparmio energetico e va allegato il certificato energetico dell’edificio; il famoso certificato con tutte le freccette gialle, verde e rosse che deve fare un terzo, un estraneo.

Con tutta questa roba depositato al comune dopo 180 giorni che il comune non solleva obiezioni non richiede altri documenti l’agibilità del fabbricato è formalizzata. Non c’è più il rilascio ma c’è il silenzio-assenso (questo per i grossi centri urbani, per i piccoli centri urbani io vedo che c’è ancora il rilascio del certificato di agibilità che forse è meglio perché vuol dire che un terzo ha verificato tutto.

Bene. Abbiamo così visto da cosa è composto il progetto edilizio. Vi invito a riflettere sul planivolumetrico che secondo me è una di quelle basi su cui sviluppare il progetto d’esame.